Publicado 7 de agosto de 2026 Por Yaiza Sabina Santos, arquitecta colegiada nº 2974 del COAC Tiempo de lectura: 12-14 min
Puntos clave
- La Ley 1/2026, de 28 de abril obliga a los establecimientos de alojamiento turístico de Canarias a instalar camas elevables y carros motorizados de limpieza, con calendario diferenciado por categoría (BOC de 12 de mayo de 2026). Hoteles 4 y 5 estrellas: 25% en 2027, 45% en 2029, 75% en 2031, 100% en 2033. Resto de alojamientos y VUT en cierto umbral: 10% en 2027, 20% en 2029, 35% en 2031, 100% en 2033.
- El Decreto Ley 2/2025, de 17 de marzo no impone reforma técnica al hotel. Deroga el artículo 24 de la Ley 2/2013 y abre un plazo para solicitar el cambio de uso a residencial en parcelas turísticas.
- La Ley 6/2025, de 10 de diciembre ordena el uso turístico de viviendas (VUT) en Canarias y abre en su disposición transitoria sexta un mecanismo paralelo de tres años para el cambio de uso de edificaciones turísticas, con vencimiento 13 de diciembre de 2028.
- El Real Decreto 193/2023 exige accesibilidad universal en el entorno privado hotelero antes del 1 de enero de 2030.
- La Inspección Técnica Turística (ITT) del art. 34 de la Ley 2/2013 es la columna que ordena el resto: primer informe a los diez años, informes estructurales a los quince, revisión periódica cada cinco.
- El régimen sancionador aplica por la Ley 7/1995, de Ordenación del Turismo de Canarias, con cuantías de hasta 300.000 € en infracciones muy graves.
- La modificación del Código Técnico de la Edificación está en trámite. La audiencia pública se cerró el 9 de diciembre de 2025 y su publicación en BOE queda pendiente.
- Datos de aplicación real del DL 2/2025 a mayo de 2026: 176 expedientes sancionadores activos y 110 recursos de alzada en trámite (elDiario.es, 2 de mayo de 2026).
¿Qué obligaciones nuevas tiene un hotel en Canarias en 2026?
La renovación hotelera en Canarias 2026 afronta cuatro frentes normativos activos con calendarios distintos: la Ley 1/2026 (camas elevables, horizonte 2033), el RD 193/2023 (accesibilidad universal, plazo 2030), la Ley 2/2013 y su ITT (permanente), y el marco de uso turístico del Decreto-ley 2/2025 y la Ley 6/2025 (afecta sobre todo a producto extrahotelero).
La confusión más común en los comités de dirección es asumir que existe una única "norma canaria de reforma hotelera con plazo de tres años". No existe. Son cuatro carriles paralelos con actores administrativos distintos: Consejería de Turismo y Empleo, ayuntamientos con las licencias de obra, cabildos con parte del sancionador y el Estado con accesibilidad y CTE. La consecuencia práctica no es abrir cuatro proyectos separados sino planificar un único plan Capex con fasing coordinado.
¿Qué cambia con el Decreto-ley 2/2025 y qué no cambia?
El Decreto Ley 2/2025, de 17 de marzo no obliga a reformar el hotel. Regula el "deber de atenerse al uso turístico", modifica la Ley 2/2013 en su disposición transitoria séptima, deroga su artículo 24 (mecanismo de sustitución del propietario) y abre un plazo para instar el cambio de uso a residencial en parcelas turísticas.
La norma entró en vigor el 19 de marzo de 2025 y fue convalidada por el Parlamento de Canarias los días 8 y 9 de abril de 2025. Su artículo 3 abre un plazo de tres años para que los propietarios de edificaciones en parcelas calificadas de uso turístico soliciten al ayuntamiento el cambio de uso a residencial. Ese plazo expira el 19 de marzo de 2028. La Ley 6/2025 posterior no amplía este plazo, pero abre un mecanismo paralelo similar en su disposición transitoria sexta, con vencimiento 13 de diciembre de 2028.
El impacto por tipología es asimétrico. Un hotel urbano con establecimiento único, unidad de explotación intacta y suelo urbano no turístico apenas nota el decreto: la derogación del art. 24 elimina un riesgo sancionador que ya era teórico para ese perfil. La norma tiene una incidencia especialmente relevante en los complejos extrahoteleros y apartamentos turísticos en unidad de explotación de Costa Adeje, Puerto Rico, Corralejo o Playa Blanca, donde durante años se produjo la "residencialización" que la norma pretende reordenar. Como recuerda el Colegio Oficial de Arquitectos de Gran Canaria en su nota del 19 de marzo de 2025, "el Decreto ley 2/2025 del Gobierno de Canarias modifica la Ley 2/2013 y su reglamento para abordar la tensión entre el uso turístico y residencial".
Efecto operativo para el operador de complejo extrahotelero: los propietarios que residían de facto en unidades del complejo ya no pueden ser sancionados por el art. 24 y pueden solicitar al ayuntamiento el cambio de uso a residencial. Si prospera la solicitud, el operador pierde plazas. Los datos publicados por elDiario.es el 2 de mayo de 2026 arrojan 176 expedientes sancionadores activos y 110 recursos de alzada en trámite, con 10 expedientes ya resueltos y 63 pendientes de resolver.
¿A qué obliga la Ley 1/2026 y con qué calendario?
La Ley 1/2026, de 28 de abril, publicada en el BOC del 12 de mayo de 2026, obliga a los establecimientos de alojamiento turístico canarios (hoteleros, extrahoteleros y viviendas vacacionales cuando el explotador comercializa cinco o más VUT o veinte o más plazas en la misma parcela) a incorporar camas elevables (mecánicas o eléctricas) y carros motorizados de limpieza. Es la única norma canaria reciente que impone adaptación técnica cierta con calendario cierto.
El calendario escalonado hasta 2033 exige adaptar progresivamente el parque de habitaciones:
| Año | Hoteles 4 y 5 estrellas | Resto de alojamientos y VUT en umbral |
|---|---|---|
| 2027 | 25% | 10% |
| 2029 | 45% | 20% |
| 2031 | 75% | 35% |
| 2033 | 100% | 100% |
Todos los porcentajes proceden de la Disposición transitoria tercera de la Ley 1/2026.
La norma prevé exención total solo para establecimientos hasta 30 habitaciones en edificios BIC, catalogados, de protección singular o en núcleo histórico, siempre que las camas y su estructura tengan valor histórico acreditado. Los establecimientos pequeños (hasta 30 habitaciones) sin edificio protegido pueden solicitar dispensa únicamente de los carros motorizados, previa validación del ICASEL. Las casas rurales quedan totalmente excluidas. Como recuerda el Colegio Oficial de Arquitectos de Gran Canaria en su nota del 13 de mayo de 2026, la obligación se justifica en la salud laboral y la seguridad de las camareras de piso.
Impacto operativo. Un hotel de 5 estrellas con 300 habitaciones tiene que planificar 75 habitaciones adaptadas antes del 31 de diciembre de 2027, otras 60 antes de finales de 2029, otras 90 antes de finales de 2031 y las 75 restantes antes del 31 de diciembre de 2033. Un hotel de 3 estrellas del mismo tamaño llega a 30 habitaciones a finales de 2027, a 60 en 2029, a 105 en 2031 y a 300 en 2033. La sustitución de mobiliario (cama elevable, adecuación de banqueta y suelo) es una intervención de habitación cerrada durante 2 a 4 días por unidad si se planifica bien. Con el hotel en explotación, hay que fasear por ala, planta o temporada baja. La convocatoria ICASEL de un millón de euros para camas elevables anunciada en la prensa de abril de 2026 cubre parte de la inversión inicial.
¿Cómo impacta la Ley 6/2025 al operador hotelero?
La Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, en vigor desde el 13 de diciembre de 2025, regula el alquiler vacacional (VUT) y abre en su disposición transitoria sexta un mecanismo paralelo al del DL 2/2025 para instar el cambio de uso de edificaciones turísticas a residencial, con plazo de tres años desde su entrada en vigor (vencimiento 13 de diciembre de 2028).
Para el operador hotelero puro, la Ley 6/2025 es una norma "de contorno". Ordena la competencia extrahotelera vía VUT (límites territoriales, mínimos de calidad, criterios de convivencia con la vivienda residencial) y prolonga el mecanismo abierto por el DL 2/2025. Jorge Marichal, presidente de Ashotel, declaró el 11 de noviembre de 2025: "Regular no es prohibir, es ordenar y poner límites para que vivir en Canarias no sea un privilegio reservado a quienes usan la vivienda para especular." El operador con producto extrahotelero debe leer la Ley 6/2025 en paralelo con el DL 2/2025 y anticipar el escenario en el que parte del inventario en unidad de explotación migra hacia VUT o hacia residencial puro.
Riesgo judicial pendiente. Según reportaje de RTVC del 26 de octubre de 2025, el Tribunal Supremo aceptó examinar si el principio de "unidad de explotación" (Ley 7/1995) vulnera la Directiva europea de servicios. Un fallo desfavorable modificaría el marco sobre el que operan la Ley 6/2025 y el DL 2/2025. Quien planifique Capex a cinco años debe asumir esta variable.
¿Qué exige el RD 193/2023 al hotel canario antes de 2030?
El Real Decreto 193/2023, de 21 de marzo, regula las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación en el entorno privado, incluidos los establecimientos hoteleros. El plazo para el hotel es antes del 1 de enero de 2030.
Ámbito para el operador: itinerarios accesibles, plazas de aparcamiento reservadas, aseos adaptados en zonas comunes, comunicación accesible en recepción y señalética, y dotación mínima de habitaciones adaptadas conforme a las tablas del propio RD. Se solapa con la Ley 1/2026 pero no se confunde: la Ley 1/2026 impone soluciones a las habitaciones estándar; el RD 193/2023 exige que exista una fracción del parque plenamente adaptada para huéspedes con movilidad reducida y otras discapacidades.
En un plan Capex razonable, ambas se planifican en un mismo ciclo de reforma por planta. Ejecutar las obras del RD 193/2023 sin coordinar la sustitución de mobiliario de la Ley 1/2026, o al revés, multiplica los cierres de habitación. La coordinación de proyecto vía dirección facultativa integrada es el ahorro real.
¿Cómo articula la ITT el resto de calendarios?
La Ley 2/2013, de renovación y modernización turística de Canarias, regula en su artículo 34 la Inspección Técnica Turística (ITT), el mecanismo que ordena todo el resto del calendario. La ITT obliga a emitir un primer informe cuando el establecimiento cumple diez años de antigüedad, informes de elementos estructurales a los quince años y revisiones periódicas cada cinco años a partir del primer informe.
Aclaración: el art. 51 no es de la Ley, es del Reglamento
La documentación técnica menciona con frecuencia el "art. 51 de la Ley 2/2013" cuando en realidad se refiere al artículo 51 del Reglamento 85/2015, que regula la acreditación de entidades facultadas para emitir los informes técnicos turísticos. La Ley 2/2013 tiene solo 35 artículos: su régimen técnico está en los arts. 34 y 35, y el régimen operativo de emisión y acreditación está en los arts. 45 a 60 del Reglamento. Es una distinción menor sobre el papel y una distinción grande frente a un asesor jurídico: importa citar la fuente correcta.
Contenido de la ITT. El informe cubre estabilidad, estanqueidad, consolidación estructural, seguridad, estado de instalaciones y factores de calidad e imagen. Identifica deficiencias, propone plan de subsanación y, cuando procede, señala la conveniencia de rehabilitación integral. El emisor es una entidad técnica acreditada por la Consejería, con exigencia de independencia respecto a constructoras, promotoras y empresas turísticas.
Consecuencia del incumplimiento. La deficiencia detectada por la ITT activa órdenes de ejecución en vía urbanística (arts. 22 a 24 del Reglamento) y puede detonar expediente sancionador por la vía de la Ley 7/1995. El "reloj" de la ITT coordina todos los frentes: RD 193/2023, Ley 1/2026, mantenimiento estructural y adecuación al CTE en trámite. Trámite en la sede electrónica del Gobierno de Canarias. La guía específica de la ITT está en ITT hoteles Canarias: qué exige la norma y quién puede firmarla.
¿Qué sanciones se aplican si el hotel no cumple?
El régimen sancionador aplicable al sector turístico canario procede del Título VI de la Ley 7/1995, de Ordenación del Turismo de Canarias (arts. 72 a 84). El DL 2/2025 no modifica ese cuadro. La Ley 1/2026 añade apartados nuevos a los arts. 75, 76 y 77 para tipificar el incumplimiento de la obligación de camas elevables y carros motorizados, pero mantiene inalteradas las cuantías del art. 79. Las cuantías vigentes se organizan por tramos:
| Tramo | Cuantía | Base normativa |
|---|---|---|
| Leve | Hasta 1.500 € | Ley 7/1995 (tipificación art. 77, cuantía art. 79) |
| Grave | 1.501-30.000 € | Ley 7/1995 (tipificación art. 76, cuantía art. 79) |
| Muy grave | 30.001-300.000 € | Ley 7/1995 (tipificación art. 75, cuantía art. 79) |
Las sanciones accesorias contempladas en el art. 78 incluyen apercibimiento, suspensión temporal de actividad, clausura definitiva y revocación de subvenciones. La autoridad competente escala del cabildo a la Consejería y al Gobierno de Canarias según cuantía.
Para el operador hotelero puro, el riesgo sancionador real no está en el DL 2/2025 sino en el incumplimiento silencioso de la ITT (que activa órdenes de ejecución y sanciones por Ley 7/1995), en la falta de accesibilidad universal a 1 de enero de 2030 y en el desfase respecto al calendario de camas elevables de la Ley 1/2026. Como señaló la consejera de Turismo y Empleo del Gobierno de Canarias, Jéssica de León, en su comparecencia parlamentaria del 24 de junio de 2026, "la Consejería no abusa, no echa y no persigue". El régimen sancionador se enfoca en incumplimientos evidentes y reiterados. La forma más eficiente de evitarlos es planificar el Capex regulatorio con la ITT como pivote.
Cómo se ordena todo en un plan Capex único: 6 pasos técnicos
El error habitual del operador es planificar cada norma en silo. La forma eficiente es integrar los cuatro frentes en un único plan Capex plurianual con la ITT como pivote. Los seis pasos ordenan ese proceso.
1. Auditoría normativa por establecimiento
Cada activo tiene su ficha regulatoria: categoría (4 o 5 estrellas), antigüedad (para calendario ITT), suelo (turístico o urbano), número de habitaciones (para exenciones), estado de accesibilidad universal (RD 193/2023), inventario actual de camas y carros (Ley 1/2026), última ITT emitida y su plan de subsanación. Sin esta ficha, cualquier análisis Capex carece de una base técnica suficientemente sólida.
2. Tabla de obligaciones y plazos por activo
Se cruza norma con fecha vinculante por establecimiento. Ley 1/2026 con hitos 2027, 2029, 2031 y 2033. RD 193/2023 con hito 1 de enero de 2030. ITT según antigüedad. CTE en trámite con horizonte estimado (audiencia pública cerrada el 9 de diciembre de 2025). Del cruce sale la ruta crítica del hotel.
3. Priorización por criticidad
La ITT arrastra las órdenes de ejecución y activa el sancionador: prioridad 1. La Ley 1/2026 con hito 25% a 31 de diciembre de 2027: prioridad 2 en 4 y 5 estrellas. El RD 193/2023 con hito 2030 permite planificación. El CTE se marca como watch. En complejo extrahotelero, añadir análisis del DL 2/2025 y Ley 6/2025 como capa adicional.
4. Estimación económica por partida y por año
Cada obligación se traduce a partida presupuestaria: camas elevables (coste unitario por habitaciones a adaptar por año), accesibilidad universal (por hito de habitación adaptada, ascensor, itinerario, aseos, señalética), elementos estructurales derivados de ITT y envolvente térmica cuando la reforma activa el DB-HE. El presupuesto se organiza por ejercicio, no en bloque.
5. Fasing con hotel en explotación
Un hotel de sur canario con demanda alta todo el año fasea por bloque cerrado con inventario redirigido. Un hotel urbano con estacionalidad menos marcada fasea por planta con obra en franjas horarias controladas. El Plan de Modernización, Mejora e Incremento de la Competitividad (PMM) de la Ley 2/2013 y el sistema de órdenes de ejecución del Reglamento contemplan actuaciones por fases.
6. Seguimiento con revisión anual y ajuste
Cada 12 meses se comparan hitos ejecutados contra el calendario 25%-45%-75%-100% de la Ley 1/2026, se cierra el informe ITT del año, se revalida la ruta hasta el hito de accesibilidad universal del RD 193/2023 (1 de enero de 2030) y se reasignan partidas en función de las convocatorias vigentes de fondos Next Generation EU y de la ICASEL. Sin esta revisión anual, un plan aprobado en 2026 se desactualiza dos veces antes de 2028 por movimientos externos: modificación del CTE, fallo pendiente del Tribunal Supremo sobre la unidad de explotación, calendario de nuevas subvenciones.
En ESESE Arquitectos trabajamos este plan Capex como núcleo del Project Management hotelero, con equipo de dirección facultativa propio y coordinación permanente con Consejería, ayuntamientos y cabildo. Si su cadena o fondo tiene un activo hotelero en Canarias con horizonte 2033 abierto, la primera conversación útil no es de presupuesto sino técnica: revisar la ficha regulatoria del establecimiento y priorizar la ruta crítica. Puede plantearnos una consulta técnica inicial desde Oficina Técnica y coordinamos agenda con el responsable que corresponda.
Preguntas frecuentes
¿El Decreto-ley 2/2025 obliga a reformar el hotel?
No. El Decreto Ley 2/2025 no introduce obligaciones técnicas de adaptación edificatoria. Regula el "deber de atenerse al uso turístico" y modifica la Ley 2/2013 en su régimen de sustitución del propietario. Las obligaciones técnicas del hotel canario siguen viniendo del marco preexistente: Ley 2/2013 e ITT (art. 34), Ley 1/2026 (camas elevables), RD 193/2023 (accesibilidad, plazo 1 de enero de 2030), RIPCI y la modificación del CTE en trámite.
¿Se aplica el DL 2/2025 a un hotel urbano de 5 estrellas en Santa Cruz?
El impacto directo es mínimo si el establecimiento tiene explotación única, categoría hotelera pura y suelo urbano no turístico. La derogación del art. 24 de la Ley 2/2013 elimina un riesgo teórico. La norma tiene una incidencia especialmente relevante en complejos extrahoteleros y apartamentos turísticos en zonas maduras del sur (Costa Adeje, Playa de las Américas, Puerto Rico, Meloneras) donde ha existido residencialización real.
¿Afecta a un complejo de apartamentos turísticos en Costa Adeje o Puerto Rico?
Sí, con dos efectos operativos. Los propietarios que residían de facto en unidades del complejo ya no pueden ser sancionados por el mecanismo del art. 24. Además, esos propietarios pueden solicitar el cambio de uso a residencial hasta el 19 de marzo de 2028 por la vía del art. 3 del DL 2/2025, o hasta el 13 de diciembre de 2028 por la vía paralela de la disposición transitoria sexta de la Ley 6/2025. El operador puede perder plazas dentro del complejo si prospera la solicitud, y ese riesgo debe cuantificarse en el plan.
¿Desde cuándo cuenta el plazo de 3 años del DL 2/2025?
El plazo cuenta desde la entrada en vigor del decreto, 19 de marzo de 2025, y expira el 19 de marzo de 2028. La Ley 6/2025 no amplía este plazo, pero sí abre en su disposición transitoria sexta un mecanismo paralelo similar con vencimiento 13 de diciembre de 2028. Si alguien menciona "abril de 2026" como fecha de referencia, suele confundir el DL 2/2025 con la Ley 1/2026 de 28 de abril (camas elevables), que es otra norma con calendario propio hasta 2033.
¿Cuánto cuesta la adaptación técnica hotelera derivada del decreto?
Cero por el DL 2/2025 en sí. Las inversiones técnicas del hotel canario 5 estrellas en 2026-2033 proceden de otros frentes. Ley 1/2026 con sustitución de camas y carros escalonada. RD 193/2023 con accesibilidad universal en el entorno privado antes de 2030. RIPCI. CTE en trámite. Un plan de inversión combinado se planifica por fases con la ITT como piedra angular; el detalle económico depende de tipo, tamaño y estado del activo.
¿Hay ayudas o subvenciones para la adaptación?
Fuera del alcance del DL 2/2025. En 2025-2026 hay convocatorias activas ligadas a fondos Next Generation EU para eficiencia energética y economía circular hotelera, y una convocatoria ICASEL de un millón de euros para camas elevables publicada en prensa en abril de 2026. Antes de citar cuantías concretas conviene verificar la convocatoria vigente en cada momento.
¿Puedo pedir prórroga de los plazos?
El articulado del DL 2/2025 no habilita prórroga expresa. La Ley 6/2025 no amplía su plazo original, pero abrió un mecanismo paralelo similar (vencimiento 13 de diciembre de 2028) en su disposición transitoria sexta. Cualquier extensión ulterior del plazo del DL 2/2025 requeriría nueva norma. Los plazos técnicos de la Ley 1/2026 y del RD 193/2023 son de derecho estatal y autonómico y no admiten prórroga discrecional.
¿Qué pasa con la ITT durante una reforma integral del hotel?
La ITT del art. 34 de la Ley 2/2013 no se suspende. Si el establecimiento cumple diez años, hay que emitir el primer informe. Durante una reforma integral se planifica un informe extraordinario que refleje el estado post obra y se ajusta la periodicidad quinquenal posterior. Coordinar el ciclo ITT con el ciclo Capex es una de las palancas más eficientes del Project Management hotelero.
¿Puedo mantener el hotel operativo durante la reforma?
Depende del alcance de la intervención y de la licencia. El Plan de Modernización, Mejora e Incremento de la Competitividad (PMM) de la Ley 2/2013 y el sistema de órdenes de ejecución del Reglamento contemplan actuaciones por fases. Un Project Management especializado modela el fasado con cierre parcial por ala, planta o temporada baja para preservar ingresos. El detalle de cómo se fasea una reforma con hotel en explotación puede consultarse en nuestra página de servicios de inspecciones técnicas y ejecución.
Si no hago nada, ¿qué me pasa?
Del DL 2/2025 en sí no se deriva sanción para el operador hotelero que no toque nada. El riesgo real está en no cumplir la ITT (que activa órdenes de ejecución y sanciones por Ley 7/1995 con horquilla de hasta 300.000 €), en no incorporar accesibilidad universal a 1 de enero de 2030, en no cumplir el calendario de camas elevables de la Ley 1/2026 (con hito inmediato en 2027), y en no acompasar la actividad al marco de unidad de explotación mientras el Tribunal Supremo no se pronuncie.
¿Aplica el mismo marco a hoteles de La Palma, La Gomera y El Hierro?
Con matices. La Ley 2/2013 reconoce en su artículo 4 un régimen singular para las tres islas menores en materia de autorización previa de nueva oferta alojativa. Las obligaciones técnicas de la Ley 1/2026, del RD 193/2023 y de la ITT aplican en toda Canarias. La casuística de las islas menores conviene revisarla activo por activo con la administración autonómica correspondiente.
Sobre este artículo y sobre ESESE
Este artículo forma parte del cluster regulatorio hotelero canario publicado por ESESE Arquitectos y se revisa con cada modificación normativa relevante (BOE, BOC o instrucciones de la Consejería). Las fuentes utilizadas incluyen textos oficiales del BOE y del BOC, notas técnicas del Colegio Oficial de Arquitectos de Gran Canaria, análisis de despachos especializados, declaraciones oficiales del Gobierno de Canarias y cobertura profesional (Ashotel, Hosteltur, elDiario.es).
ESESE Arquitectos es oficina técnica multidisciplinar y Project Management de construcciones con base en Tenerife. El equipo coordina el ciclo completo del proyecto hotelero, desde due diligence técnica y auditoría normativa hasta dirección facultativa, ejecución y entrega, y trabaja tanto con cadenas y operadores del archipiélago como en proyectos internacionales (Cabo Verde y Oriente Medio). Gestionamos proyectos complejos. Simplificamos resultados.