Publicado 6 de septiembre de 2026 Por el equipo técnico de ESESE Arquitectos Tiempo de lectura: 9-10 min
Puntos clave
- Dentro de la dirección facultativa, la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE) atribuye funciones diferenciadas al director de obra y al director de la ejecución de la obra (arts. 12 y 13), y pueden intervenir además otros técnicos en función de las características y la complejidad de la actuación.
- En edificaciones de uso residencial, administrativo, sanitario, docente, cultural o religioso (grupo a del art. 2 LOE) el director de obra debe ser arquitecto y el director de la ejecución arquitecto técnico (BOE, art. 12.3.a y art. 13.2.a LOE).
- La responsabilidad decenal alcanza a los daños estructurales durante 10 años desde la recepción de la obra (art. 17.1.a LOE). La trienal cubre durante 3 años los daños por vicios o defectos que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad. Además, el constructor también responde durante un año de los vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado (art. 17.1, párrafo final, LOE).
- Cuando no se puede individualizar la causa del daño, la responsabilidad se exige de forma solidaria a todos los agentes (art. 17.3 LOE). El promotor responde solidariamente en todo caso frente a los adquirentes.
- En las obras de edificación que requieren proyecto conforme al art. 2.2 LOE, el proyecto de ejecución y el certificado final de obra requieren visado colegial obligatorio (Real Decreto 1000/2010, art. 2).
- Las acciones para exigir responsabilidad prescriben en 2 años desde que se produce el daño (art. 18.1 LOE). El art. 1591 del Código Civil sigue vigente.
¿Qué es exactamente la dirección facultativa de obra?
La dirección facultativa de obra es el equipo técnico encargado de la dirección y del control técnico de la ejecución de la obra. Las funciones del director de obra y del director de la ejecución están definidas en los artículos 12 y 13 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. Su intervención resulta preceptiva en las obras de edificación comprendidas en el ámbito de aplicación de la LOE, en los términos establecidos por esta y por el resto de normativa aplicable, y se extiende desde el acta de replanteo hasta la firma del certificado final de obra.
No debe confundirse con el constructor (art. 11 LOE), que es el agente que ejecuta materialmente la obra. La dirección facultativa vigila que esa ejecución se ajuste al proyecto, a la licencia municipal y a la normativa técnica aplicable, en especial al Código Técnico de la Edificación aprobado por el Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo.
¿Quién compone la dirección facultativa?
Dentro de la dirección facultativa, la LOE atribuye obligaciones legales distintas al director de obra (art. 12 LOE) y al director de la ejecución de la obra (art. 13 LOE), y pueden intervenir además otros técnicos en función de las características y la complejidad de la actuación. La titulación habilitante depende del uso previsto para el edificio, según la clasificación del artículo 2 LOE en tres grupos.
En obras del grupo a) (residencial, administrativo, sanitario, docente, cultural y religioso) el director de obra debe ser arquitecto y el director de la ejecución debe ser arquitecto técnico. En obras del grupo b) (industrial, agropecuario, aeronáutico, energía, hidráulica, minero, telecomunicaciones, transporte, forestal, naval, saneamiento y usos accesorios a obras de ingeniería) la dirección de obra corresponde, con carácter general, a ingeniero, ingeniero técnico o arquitecto, según las disposiciones legales vigentes para cada profesión y sus competencias específicas (art. 12.3.a LOE); la dirección de la ejecución corresponde al arquitecto técnico cuando la obra la dirige un arquitecto y, en los demás casos, puede desempeñarla indistintamente un arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico (art. 13.2.a LOE). En obras del grupo c) (usos no incluidos en los anteriores) las cuatro titulaciones pueden actuar según las disposiciones legales vigentes para cada profesión.
| Titulación | Grupo a) residencial y usos asimilados | Grupo b) industrial y usos técnicos | Grupo c) resto de usos |
|---|---|---|---|
| Arquitecto | Director de obra (obligatorio, art. 12.3.a LOE) | Director de obra (según especialidad y competencias) o director de la ejecución cuando la obra no la dirige un arquitecto | Director de obra o director de la ejecución |
| Arquitecto técnico | Director de la ejecución (obligatorio, art. 13.2.a LOE) | Director de la ejecución (obligatorio cuando la obra la dirige un arquitecto; posible en los demás casos) | Director de obra o director de la ejecución |
| Ingeniero | No habilitado como director de obra ni como director de la ejecución | Director de obra (según especialidad y competencia legal) o director de la ejecución cuando la obra no la dirige un arquitecto | Director de obra o director de la ejecución |
| Ingeniero técnico | No habilitado como director de obra ni como director de la ejecución | Director de obra (según especialidad y competencia legal) o director de la ejecución cuando la obra no la dirige un arquitecto | Director de obra o director de la ejecución |
Fuente: elaboración a partir de los arts. 12.3.a y 13.2.a de la Ley 38/1999.
¿Qué diferencia hay entre dirección facultativa, dirección de obra y dirección de ejecución?
La dirección facultativa es el equipo técnico encargado de la dirección y del control técnico de la ejecución de la obra. Dentro de ella, la LOE atribuye funciones diferenciadas al director de obra y al director de la ejecución de la obra, y pueden intervenir además otros técnicos especialistas en función de las características y la complejidad de la actuación. La dirección de obra corresponde al técnico competente que dirige los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales. La dirección de la ejecución la ejerce el técnico competente que controla la ejecución material y la calidad de lo construido. La imprecisión en la delimitación contractual de estas figuras es una fuente recurrente de controversia cuando aparece un defecto durante los plazos de garantía.
| Figura | Función principal | Base legal | Documentos que firma |
|---|---|---|---|
| Dirección facultativa | Equipo técnico responsable de la dirección y el control técnico de la ejecución | Arts. 12 y 13 LOE; CTE, anejo III | Libro de Órdenes y Asistencias (cada director consigna las instrucciones propias de sus funciones) |
| Director de obra | Dirige aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales | Art. 12 LOE | Acta de replanteo o de comienzo de obra, certificado final de obra, conformidad de certificaciones parciales y liquidación final, documentación de la obra ejecutada, modificados de proyecto |
| Director de la ejecución | Dirige la ejecución material y controla la calidad | Art. 13 LOE | Acta de replanteo, certificaciones parciales, liquidación final, certificado final de obra |
El director de obra y el director de la ejecución suscriben conjuntamente el certificado final de obra y ambos responden de su veracidad y exactitud en virtud del art. 17.7 LOE.
¿Qué funciones tiene la dirección facultativa?
Las principales funciones están tasadas por la LOE (arts. 12 y 13). Estas son nueve obligaciones legales de dirección facultativa y una buena práctica asociada al desempeño en obra de edificación (la última).
- Verificar el replanteo y la cimentación. El director de obra comprueba la adecuación de la cimentación y la estructura a las características geotécnicas del terreno (art. 12.3.b LOE).
- Resolver contingencias durante la ejecución. Consigna en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones para la correcta interpretación del proyecto (art. 12.3.c LOE).
- Verificar la recepción de productos de construcción. El director de la ejecución ordena los ensayos y pruebas precisas (art. 13.2.b LOE).
- Dirigir la ejecución material. El director de la ejecución comprueba replanteos, correcta ejecución y disposición de elementos constructivos e instalaciones (art. 13.2.c LOE).
- Elaborar modificaciones del proyecto. El director de obra las elabora con la conformidad del promotor cuando la marcha de la obra las exige (art. 12.3.d LOE).
- Suscribir el acta de replanteo y el certificado final de obra. Ambos directores firman estos dos documentos (arts. 12.3.e y 13.2.e LOE) y, en las obras que requieren proyecto conforme al art. 2.2 LOE, el certificado requiere visado colegial obligatorio (RD 1000/2010, art. 2).
- Conformar certificaciones parciales y liquidación final. El director de obra conforma y el director de la ejecución elabora (arts. 12.3.e y 13.2.e LOE).
- Elaborar la documentación de la obra ejecutada. El director de obra la elabora y suscribe, con los visados que en su caso fueran preceptivos, para entregarla al promotor (art. 12.3.f LOE).
- Cumplir el Código Técnico de la Edificación. Los agentes de la edificación son responsables de la aplicación del CTE aprobado por Real Decreto 314/2006, en los términos del capítulo III de la LOE.
- Actuar ante incidencias técnicas graves detectadas en obra. Ante una incidencia que pueda comprometer la seguridad estructural o la correcta ejecución de lo proyectado, la dirección facultativa consigna la orden por escrito en el Libro de Órdenes y Asistencias y la comunica al promotor si no se subsana.
¿Qué responsabilidad legal asume la dirección facultativa?
La LOE fija tres plazos de responsabilidad civil de los agentes que intervienen en la edificación frente a los propietarios y los terceros adquirentes, distintos según el tipo de daño y contados desde la recepción de la obra sin reservas o desde su subsanación (art. 17.1 LOE).
| Régimen | Plazo | Alcance | Base legal |
|---|---|---|---|
| Decenal | 10 años | Daños en cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga y otros elementos estructurales que comprometan la resistencia mecánica y estabilidad | Art. 17.1.a LOE |
| Trienal | 3 años | Defectos de elementos constructivos o instalaciones que ocasionen incumplimiento de requisitos de habitabilidad (higiene, salud y protección del medio ambiente, protección contra el ruido, ahorro de energía y aislamiento térmico, y otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones) | Art. 17.1.b LOE + art. 3.1.c LOE |
| Anual | 1 año | Defectos de ejecución en elementos de terminación o acabado (responde el constructor) | Art. 17.1, párrafo final, LOE |
La responsabilidad es personal e individualizada por regla general, pero se convierte en solidaria cuando no puede individualizarse la causa del daño o queda probada la concurrencia de culpas sin que pueda precisarse el grado de intervención de cada agente (art. 17.3 LOE). Además, el promotor responde siempre solidariamente con los demás agentes ante los adquirentes. Las acciones para exigir la responsabilidad prescriben en 2 años desde que se produce el daño según el art. 18.1 LOE. Estas acciones conviven con las derivadas del incumplimiento contractual, sujetas al régimen general del Código Civil, cuyo artículo 1591 sigue vigente.
¿Cuándo empieza y cuándo termina la dirección facultativa?
La dirección facultativa se inicia con la firma del acta de replanteo o de comienzo de obra, en la que director de obra, director de la ejecución y constructor verifican la implantación del proyecto en el terreno (arts. 11.2.f, 12.3.e y 13.2.e LOE). Finaliza con la firma del certificado final de obra, documento que suscriben conjuntamente los dos directores y que es requisito previo para la recepción por parte del promotor (art. 6 LOE).
Salvo pacto expreso en contrario, la recepción tiene lugar dentro de los 30 días siguientes a la fecha de terminación acreditada en el certificado final de obra, contados desde su notificación por escrito al promotor, y puede hacerse con o sin reservas; si en ese plazo el promotor no formula reservas ni rechazo motivado por escrito, se entiende producida tácitamente (art. 6 LOE). A partir de esa fecha empiezan a correr los plazos de responsabilidad descritos. La dirección facultativa mantiene su responsabilidad durante los 10 años posteriores para defectos estructurales, aunque su intervención activa en la obra haya terminado.
Cómo elegir dirección facultativa: 6 criterios técnicos
La elección de la dirección facultativa no altera el régimen legal de responsabilidad (arts. 17 y 18 LOE), pero sí condiciona la solvencia efectiva de la cobertura de responsabilidad y la calidad real de la supervisión durante la obra, por lo que debe verificarse con criterios técnicos objetivos. Estos son los seis criterios que conviene verificar antes de firmar el encargo.
- Colegiación en vigor y visado colegial. Exija número de colegiado del colegio de arquitectos o del COAAT correspondiente y comprobación del visado del proyecto de ejecución y del certificado final de obra, obligatorios por el Real Decreto 1000/2010, art. 2 en las obras que requieren proyecto conforme al art. 2.2 LOE.
- Seguro de responsabilidad civil profesional en vigor. Solicite copia de la póliza con el capital asegurado y las coberturas específicas para dirección de obra y ejecución.
- Experiencia acreditada en el mismo tipo de edificación. La habilitación legal no basta: solicite obras de referencia en el mismo grupo del art. 2 LOE y compruebe fecha de certificado final y plazo de ejecución.
- Disponibilidad real en obra. La LOE no impone frecuencia mínima de visitas, pero la ausencia de visitas periódicas documentadas dificulta la prueba de diligencia ante una reclamación posterior por vicios o defectos de habitabilidad. Exija un compromiso de visitas por escrito.
- Capacidad de respuesta operativa. Un despacho con equipo propio (o red externa acreditada) de dirección de ejecución, arquitectura, interiorismo e instalaciones responde con más agilidad a las contingencias del art. 12.3.c LOE.
- Coordinación con project manager. Cuando la obra convive con un project manager (habitual en obra hotelera, rehabilitaciones y proyectos de gran tamaño), articule por contrato el reparto de responsabilidades y qué firmas exige el proyecto en cada fase (visado, licencia, replanteo, CFO). En proyectos hoteleros canarios la dirección facultativa opera además dentro del mapa regulatorio de renovación técnica hotelera 2026-2033. Amplíe este criterio en la guía de project manager de construcción del blog de ESESE.
Preguntas frecuentes
¿La dirección facultativa es obligatoria en todas las obras?
Resulta preceptiva en las obras de edificación comprendidas en el ámbito de aplicación de la LOE (art. 2 LOE), en los términos establecidos por esta y por el resto de normativa aplicable: obras de nueva construcción, salvo las de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta, e intervenciones sobre edificios existentes que alteren su configuración arquitectónica (variación esencial de la composición general exterior, la volumetría o el conjunto del sistema estructural, o cambio de los usos característicos) o que afecten a edificaciones catalogadas o a sus elementos protegidos. Las obras que no reúnen estas condiciones pueden quedar fuera del ámbito de la LOE, pero conviene consultar con el colegio profesional y con la ordenanza municipal antes de prescindir de ella.
¿Puede una misma persona ser director de obra y director de la ejecución?
Depende de que el profesional reúna la titulación habilitante exigida para cada función. El art. 12.3.g LOE, en relación con el art. 13.2.a LOE, contempla que el director de obra y el director de la ejecución sean el mismo profesional. En la construcción de edificios del grupo a), y en las obras del grupo b) dirigidas por arquitectos, la dirección de la ejecución corresponde al arquitecto técnico, de modo que, salvo doble titulación, la coincidencia en una misma persona se limita a las obras del grupo c) y a las del grupo b) no dirigidas por arquitecto.
¿Qué diferencia hay entre dirección facultativa y project manager?
Las funciones de la dirección facultativa están tasadas en los arts. 12 y 13 de la LOE, con responsabilidades civiles concretas. El project manager es figura contractual sin regulación específica en la LOE, cuyas funciones típicas son control de costes, planificación, licitación, coordinación de contratistas y gestión de licencias en asistencia al promotor. Ambas figuras conviven en obras hoteleras y complejas. La dirección facultativa firma el certificado final de obra; el project manager no.
¿Qué es el Libro de Órdenes y Asistencias?
Es el documento de seguimiento de la obra en el que el director de obra y el director de la ejecución consignan las instrucciones precisas para la correcta interpretación del proyecto según los arts. 12.3.c y 13.2.d de la LOE. Recoge por escrito las decisiones técnicas tomadas durante la obra y constituye habitualmente el primer documento requerido en un procedimiento judicial o pericial por vicios de la edificación. Su llevanza correcta es una obligación de la dirección facultativa.
¿Quién firma el certificado final de obra?
Firman conjuntamente el director de obra y el director de la ejecución. Ambos responden de su veracidad y exactitud según el art. 17.7 LOE. En las obras que requieren proyecto conforme al art. 2.2 LOE, el certificado final de obra requiere visado colegial obligatorio según el Real Decreto 1000/2010, art. 2.
¿Cuánto cuesta la dirección facultativa?
Los honorarios se pactan libremente en contrato, y los colegios profesionales no pueden establecer baremos orientativos ni otras recomendaciones sobre honorarios (art. 14 de la Ley 2/1974, de Colegios Profesionales, añadido por la Ley 25/2009). Cualquier cifra que aparezca sin fuente colegial o contractual es orientativa. Conviene que el presupuesto se desglose por dirección de obra, dirección de la ejecución, coordinación de seguridad y salud y visado colegial.
¿Qué pasa si el director de obra abandona la obra antes de terminar?
Debe comunicarlo al colegio profesional con certificación del estado de las obras realizadas bajo su dirección, según la normativa colegial de sustituciones del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España. El promotor designa un sustituto con la titulación habilitante exigida antes de continuar la ejecución.
¿La dirección facultativa responde de los defectos que no vio?
Depende de la naturaleza y la causa del defecto y del alcance de las obligaciones e intervención de cada agente. La dirección facultativa responde cuando el defecto queda comprendido en el ámbito de las obligaciones que le atribuyen los arts. 12 y 13 LOE. El art. 17 LOE regula el régimen de responsabilidad y contempla la exoneración en supuestos de caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o culpa exclusiva del perjudicado.
¿La dirección facultativa se contrata dentro del proyecto o aparte?
Se puede contratar de las dos formas. Lo habitual en el sector privado es un contrato de servicios profesionales que engloba redacción y dirección con el mismo profesional. En obra pública el régimen es el de la Ley 9/2017 de Contratos del Sector Público, que puede separar la contratación por lotes. En obra hotelera y en promociones complejas puede optarse por separar contractualmente redacción y dirección, decisión de gobernanza que corresponde al promotor.
¿Qué documentación exigir a la dirección facultativa al final de la obra?
La documentación de la obra ejecutada, con los visados que en su caso fueran preceptivos (art. 12.3.f LOE, comúnmente conocida como as-built), el certificado final de obra visado, el Libro del Edificio con los datos del inmueble y de sus agentes (art. 7 LOE y desarrollo por el CTE y la normativa autonómica), las certificaciones parciales y la liquidación final, y toda la documentación de ensayos y controles realizados. Es la base para gestionar futuros seguros decenales y para responder a cualquier reclamación durante los 10 años siguientes.
Sobre este artículo y sobre ESESE
Este artículo lo firma el equipo técnico de ESESE Arquitectos. ESESE Arquitectos es oficina técnica multidisciplinar y Project Management de construcciones con base en Tenerife, que asume la dirección facultativa tanto de obras con proyecto propio como de proyectos redactados por terceros e integra en un mismo equipo arquitectura, interiorismo e instalaciones. El estudio trabaja con operadores del archipiélago y con promotores internacionales, con actividad histórica en Oriente Medio y en curso en Cabo Verde, y es entidad facultada acreditada e inscrita en el Registro del Gobierno de Canarias para la emisión de Informes Técnicos Turísticos. En obra hotelera en Canarias, la dirección facultativa se enmarca además en el mapa regulatorio de renovación técnica hotelera 2026-2033. Si su promoción necesita una dirección facultativa coordinada con el equipo de proyecto y de gestión de obra, puede solicitar una valoración técnica preliminar a través de oficina técnica o de project management. Gestionamos proyectos complejos. Simplificamos resultados. Contenido elaborado y revisado por el equipo técnico de ESESE Arquitectos, estudio colegiado nº 10561 en el Colegio Oficial de Arquitectos de Tenerife, La Gomera y El Hierro.
Fuentes verificadas
- Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), texto consolidado BOE. Transcripción literal de arts. 2 (ámbito), 3.1.c (requisitos de habitabilidad), 6 (recepción), 10 (proyectista), 11 (constructor), 12 (director de obra), 13 (director de la ejecución de la obra), 14 (entidades y laboratorios de control), 17 (responsabilidad civil), 18 (plazos de prescripción), 19 (garantías por daños materiales).
- Código Civil español, texto consolidado BOE. Art. 1591 sigue vigente. La LOE se aplica a las obras para cuyos proyectos se solicite la licencia de edificación a partir de su entrada en vigor, el 6 de mayo de 2000 (disposición transitoria primera).
- Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación (CTE). Marco normativo técnico obligatorio para la dirección facultativa.
- Real Decreto 1000/2010, de 5 de agosto, sobre visado colegial obligatorio. Art. 2 incluye entre los trabajos sujetos a visado obligatorio el proyecto de ejecución de edificación y el certificado final de obra de edificación, en las obras que requieren proyecto conforme al art. 2.2 LOE.
- Colegio Oficial de Arquitectos de Tenerife, La Gomera y El Hierro. Visado colegial para dirección facultativa en Canarias.
- Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de Tenerife (COAAT-TFE). Visado colegial para dirección de la ejecución de la obra en Tenerife.